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¿Vive en departamento, sabe usted si es propietario de su estacionamiento?

Por Fred Fernández Carrera (*)

Una práctica ya consolidada y que a criterio del redactor es de dudosa legalidad, no por el mecanismo legal que se utiliza, sino porque el lucro que las constructoras e inmobiliarias obtienen, es la transferencia de estacionamientos que por encontrarse emplazados en un áreas comunes no constituyen “unidades enajenables”, por consiguiente no pueden transferirse en “dominio” y sólo son transferidas en “usufructo vitalicio”, empero -aquí­ es donde se presenta la irregularidad- son transferidos al mismo precio que los estacionamientos que constituyen unidad enajenable y que por dicha condición se transfieren en dominio, parece un tanto inicuo, no?

Al momento en que usted firmó la escritura de su departamento muchas veces su extensión y la redacción en términos jurí­dicos hace que su comprensión sea rala, quizás en eso usted no se percató que su escritura dice que el vendedor entrega en dominio el departamento “X” y en usufructo vitalicio el estacionamiento “X”, pero qué quiere decir esto, veamos…

Nuestro Código Civil en su artí­culo 582 define: “El dominio (que se llama también propiedad) como el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno”. De aquí­ se desprende que el ejercicio del derecho real de dominio conlleva tres atributos que le son inherentes, el uso, goce y disposición de la cosa, expliquemos en términos simples estos tres atributos; usted es dueño de su departamento, vive en el (facultad de usar), lo puede arrendar y percibir sus rentas (facultad de gozar), puede venderlo (facultad de disponer).

Qué ocurre con el usufructo, el artí­culo 764 del código civil lo define como: “Derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible”, luego el artí­culo 765 del precitado cuerpo legal señala: “El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes, el del nudo propietario y el del usufructuario. Tiene por consiguiente una duración limitada, al cabo de la cual pasa al nudo propietario, y se consolida con la propiedad”. Pues bien, el usufructo tiene como premisa la existencia de un nudo propietario, semánticamente es lo que usted se imaginó la “propiedad desnuda”, esto es, sin dos de sus atributos. A ver, recuerda que dijimos que al dominio le son inherentes tres atributos, en estos casos el propietario se encuentra desprovisto de dos de ellos, ya que la facultad de usar y gozar de la cosa la detenta el usufructuario.

La ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, distingue entre condominios tipo A y tipo B, no entraré en detalles sobre uno u otro para no enmarañar al lector, toda vez que para estos efectos la distinción es casi inoficiosa y por otro lado los condominios tipo A son los más comunes. Así­ las cosas, cuando a usted le transfieren el estacionamiento en usufructo, en realidad le están transfiriendo la facultad de usar y gozar del mismo, ya que su dominio, es decir la facultad de disponer, hacerlo ajeno o venderlo, recae en el nudo propietario, es decir la comunidad, toda vez que por emplazarse en un bien común, constituye unidad no enajenable y es de propiedad común.

Bien, seguramente le van a argumentar que como unidad no enajenable la comunidad nunca podrá venderlo, es cierto, pero si a futuro puede embarazar el libre ejercicio del derecho real de usufructo dependiendo la forma en que este se constituyó; por otro lado seguramente, también le van a argumentar que como usufructuario vitalicio de su derecho real sobre el estacionamiento, puede venderlo, y si bien es cierto, la facultad es sólo de transferir el derecho real de usufructo (es decir transfiere la facultad de usar y gozar el estacionamiento), usted nunca será propietario del estacionamiento, por tanto nunca podrá transferir su dominio. Ahora bien, revise su escritura, si ella señala que le transfieren en usufructo “vitalicio” el estacionamiento, entonces, ¿qué ocurre a su fallecimiento? ¿quién pasa a ser su propietario? Recuerda la transcripción del artí­culo 765 en la parte que señala que el usufructo “tiene por consiguiente una duración limitada, al cabo de la cual pasa al nudo propietario, y se consolida con la propiedad”. Así­ es, por regla general a su fallecimiento el usufructo sobre el estacionamiento se extingue y pasa a ser de dominio de la comunidad, quien lo consolida con su nuda propiedad o “propiedad desnuda”, pasando a tener dominio pleno, o los tres atributos del dominio (uso, goce y disposición), ello a menos que, el reglamento de copropiedad, que es donde se regula el uso y administración de los “bienes comunes” (recuerde que el estacionamiento es un bien común entregado en usufructo) disponga otra cosa.

Allí­ radica la importancia de que, para el evento que usted se encuentra en esta situación, revise su reglamento de copropiedad o bien si está ad portas de adquirir un departamento, se informe si el estacionamiento que pretende adquirir constituye unidad enajenable, esa la única forma de determinar de antemano si va a ser transferido en dominio o usufructo; así­ las cosas para el caso que se trate de un usufructo existen cláusulas contractuales para asegurar que el dominio sobre el mismo no se extinga a su fallecimiento, perdiendo “en teorí­a” sus herederos o cesionarios el derecho sobre el estacionamiento que la inmobiliaria le vendió y que usted pagó como si se tratase de dominio, y digo “en teorí­a”, ya que esta arista del derecho inmobiliario es bastante desconocida.

De todas formas, pensando en la importancia de la adquisición que está haciendo, serí­a conveniente consultar con su abogado, piense que es una inversión para toda su vida y probablemente de su descendencia.

(*) Abogado
Candidato Magister Derecho Público
Varas # 685, oficina 1203, Temuco
Fono: 045-2214478 – 045-2214118.
E-mail: fredfernandezcarrera@gmail.com

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3 Comentarios

  1. Claudia Torres

    Al vender una propiedad cuyo estacionamiento por escritura está con “derecho de uso y goce exclusivo y perpetuo…” la venta de por si incluye el estacionmiento???
    En cuanto a la venta, al nuevo contrato de compraventa, se debe incorporar el mismo término?

  2. Mi duda es :¿ a que valor se ingresa en estacionamiento con derecho de uso y goce exclusivo en el Formulario del Registro Civil donde se ingresa inventario para tramitar la Posesión efectiva , en el cual se incluye el como bien raíz el departamento adquirido junto a este estacionamiento El derecho a uso del estacionamiento es un bien mueble o inmueble? Mi duda surge ya que no tiene rol de avalúo ni paga contribuciones

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